2026 양도세 개편 총정리｜1주택자 장기보유특별공제·다주택자 중과 변경

2026 양도세 개편안 핵심을 정리했습니다. 1주택자 장기보유특별공제는 2028년부터 거주 중심으로 변경되고, 다주택자 양도세 중과는 2027~2028년 한시 완화됩니다. 10년 실거주자 기본공제와 연도별 변경사항까지 확인하세요.

2026 양도세 개편 소식이 발표되면서 집을 보유하고 있는 분들의 관심이 커지고 있습니다.

특히 이번 개편안은 단순히 ‘집을 오래 보유했느냐’보다 실제로 얼마나 오래 거주했느냐를 더 중요하게 보는 방향으로 양도소득세 제도를 바꾸는 것이 핵심입니다.

1주택자라고 무조건 세금이 줄어드는 것도 아니고, 반대로 다주택자라고 당장 모든 세 부담이 늘어나는 것도 아닙니다.

정부안대로 개정될 경우 양도 시점이 2027년인지, 2028년인지, 2029년 이후인지에 따라 장기보유특별공제와 다주택자 중과세율이 크게 달라질 수 있습니다.

오늘은 2026 양도세 개편안의 핵심부터 1세대 1주택 장기보유특별공제, 다주택자 양도세 중과, 10년 이상 실거주자 혜택까지 쉽게 정리해보겠습니다.

중요: 이 글은 2026년 8월 17일 기준입니다. 정부가 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안을 기준으로 작성했으며, 현재 최종 확정된 법률이 아닙니다. 향후 국회 심의 과정에서 세부 내용이 변경될 수 있습니다.

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2026 양도세 개편, 한눈에 보면?

먼저 핵심만 정리하면 다음과 같습니다.

구분	현재·2027년	2028년	2029년 이후
1주택자 거주공제	연 4%	연 6%	연 8%
1주택자 보유공제	연 4%	연 2%	폐지 예정
최대 공제율	80%	80%	80%
공제 한도	없음	20억 원	10억 원
다주택자 중과	현행 중과	한시 완화	현행 수준 복귀
핵심 방향	보유+거주	거주 비중 확대	거주 중심

즉 이번 2026 양도세 개편안의 핵심은 ‘보유 중심에서 거주 중심으로 이동’이라고 이해하면 쉽습니다.

정부의 2026 세제개편안 전체 내용은 아래 정책브리핑 공식 자료에서 직접 확인할 수 있습니다.

2026년 세제개편안 공식 자료 보기

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1주택자 장기보유특별공제 어떻게 바뀌나?

이번 개편에서 가장 관심이 큰 부분입니다.

현재 1세대 1주택자가 일정 요건을 충족하면 장기보유특별공제를 받을 수 있는데, 현행 방식은 보유기간과 거주기간을 각각 반영합니다.

현행 기준으로는 각각 연 4%씩 적용해 10년을 채우면

• 보유기간 공제 최대 40%

• 거주기간 공제 최대 40%

를 합쳐 최대 80%까지 가능합니다.

그런데 정부가 발표한 개편안은 이를 단계적으로 실거주 중심으로 바꿉니다.

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2027년은 현재 공제방식 유지

정부안대로라면 2027년은 사실상 유예기간입니다.

2027년

• 보유기간: 연 4%

• 거주기간: 연 4%

• 10년 기준 최대 80%

• 별도의 공제액 한도 없음

따라서 2027년까지는 현재와 같은 장기보유특별공제 구조가 유지될 예정입니다.

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2028년부터 거주기간이 더 중요해진다

2028년부터는 보유기간보다 거주기간에 더 높은 공제율이 적용됩니다.

2028년

• 보유기간: 연 2%

• 거주기간: 연 6%

• 최대 공제율: 80%

• 공제 한도: 20억 원

예를 들어 집을 10년 보유했지만 실제 거주는 2년밖에 하지 않았다면 기존 방식보다 공제 혜택이 줄어들 가능성이 있습니다.

반대로 장기간 실제 거주했다면 상대적으로 유리합니다.

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2029년부터는 보유공제 폐지 예정

2029년부터는 변화가 더 커집니다.

정부안에 따르면 1세대 1주택 장기보유특별공제에서 보유기간에 따른 공제를 없애고 실제 거주기간만 반영합니다.

2029년 이후

• 보유기간 공제: 폐지

• 거주기간 공제: 연 8%

• 10년 거주 시 최대 80%

• 공제 한도: 10억 원

즉 앞으로는 단순히 집을 10년 가지고 있었다는 것보다 그 집에서 실제로 10년 거주했느냐가 훨씬 중요해질 수 있습니다.

현재 적용되고 있는 장기보유특별공제율은 국세청 공식 홈페이지에서도 확인할 수 있습니다.

양도소득세 장기보유특별공제율 확인하기

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10년 이상 실거주 1주택자는 혜택 확대

모든 1주택자의 세 부담이 커지는 것은 아닙니다.

오히려 정부는 장기간 실제 거주한 실수요 1주택자에게는 별도의 혜택을 확대하는 개편안을 내놓았습니다.

대상은 기본적으로

10년 이상 거주 + 양도가액 30억 원 이하인 1세대 1주택

입니다.

현재 양도소득 기본공제는 연 250만 원인데, 정부안에서는 이를 2,500만 원으로 10배 확대하는 방안이 포함됐습니다.

구분	현행	개편안
양도소득 기본공제	250만 원	2,500만 원
대상	일반	10년 이상 거주 1주택
양도가액 요건	-	30억 원 이하

따라서 중저가·중고가 주택에서 장기간 실거주한 1주택자는 이번 개편으로 오히려 세 부담이 낮아질 가능성도 있습니다.

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오래 보유하기만 하면 앞으로 불리할까?

이번 개편안에서 가장 눈여겨볼 부분입니다.

예를 들어 두 사람이 똑같이 주택을 10년 보유했다고 가정해보겠습니다.

A씨

10년 보유 + 10년 거주

B씨

10년 보유 + 2년 거주

현재 제도에서도 거주기간에 따라 공제액 차이가 있지만, 2028년과 2029년으로 갈수록 그 차이가 훨씬 커집니다.

특히 2029년 정부안이 그대로 시행된다면 보유기간 자체에 대한 공제가 없어지고 거주기간에만 연 8% 공제가 적용됩니다.

따라서 향후 양도계획이 있는 1주택자라면 단순히 취득일만 볼 것이 아니라 다음 세 가지를 함께 확인해야 합니다.

1. 실제 보유기간

2. 실제 거주기간

3. 예정된 양도 시점

집을 언제 파느냐에 따라 적용되는 공제방식 자체가 달라질 수 있기 때문입니다.

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공제율 80%는 유지되지만 새로운 ‘한도’가 생긴다

“최대 공제율이 여전히 80%라면 별 차이가 없는 것 아닌가?”

그렇지 않습니다.

정부안에서는 장기거주 공제액 자체에 한도를 새롭게 도입합니다.

공제액 한도

• 2027년: 한도 없음

• 2028년: 20억 원

• 2029년 이후: 10억 원

따라서 양도차익이 매우 큰 고가주택은 최대 공제율이 80%라 하더라도 실제 적용받을 수 있는 공제금액이 제한될 수 있습니다.

이번 개편이 특히 고가주택 장기보유자에게 중요한 이유입니다.

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다주택자 양도세 중과도 바뀐다

이번 2026 양도세 개편에서 1주택자 못지않게 중요한 부분이 다주택자입니다.

현재 조정대상지역의 주택을 양도하는 다주택자에게는 기본세율에 추가세율이 붙습니다.

현재 중과 구조

2주택자
기본세율 + 20%포인트

3주택 이상
기본세율 + 30%포인트

그런데 정부는 다주택자가 주택을 처분할 수 있는 기회를 제공한다는 취지로 2027~2028년 중과세율을 한시적으로 낮추는 방안을 발표했습니다.

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다주택자 중과세율 비교

양도 시점	2주택자	3주택 이상
현행	기본세율 +20%p	기본세율 +30%p
2027년	+5%p	+10%p
2028년	+10%p	+15%p
2029년 이후	+20%p	+30%p

즉 정부안대로 확정된다면 다주택자는 2027년에 양도하는 것이 추가세율 측면에서 가장 유리합니다.

2028년에는 완화 폭이 줄고, 2029년부터는 다시 현재 수준으로 돌아가는 구조입니다.

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2026년에 이미 집을 판 다주택자는?

여기서 중요한 부분이 하나 있습니다.

다주택자 양도세 중과 유예는 기존에 2026년 5월 9일까지 적용됐으며, 5월 10일부터 중과가 다시 시행됐습니다.

그러나 이번 세제개편안에는 2026년 5월 10일 이후 이미 중과세율을 적용받은 거래도 일정 방식으로 완화 혜택을 적용하는 방안이 포함됐습니다.

정부안이 그대로 입법될 경우 올해 이미 중과세율로 신고한 납세자도 영향을 받을 수 있으므로 해당되는 경우 최종 법 개정 내용을 반드시 확인할 필요가 있습니다.

특히 양도차익이 큰 주택이라면 세액 차이가 상당할 수 있으므로 단순 인터넷 계산만으로 판단하기보다 세무전문가와 확인하는 것이 안전합니다.

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다주택자는 장기보유특별공제를 받을 수 있을까?

조정대상지역 주택으로 양도세 중과 대상이 되는 경우에는 주의해야 합니다.

중과 대상 주택에는 장기보유특별공제가 적용되지 않는 것이 원칙입니다.

이번에 한시적으로 중과세율을 낮추더라도 중과 대상 자체에서 완전히 제외하는 방식이 아니기 때문에 장기보유특별공제까지 자동으로 적용되는 것은 아닙니다.

따라서 다주택자는

중과세율 + 장기보유특별공제 가능 여부

를 반드시 함께 확인해야 합니다.

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1세대 1주택이면 무조건 양도세가 없는 것은 아니다

많이 헷갈리는 부분입니다.

“1주택이면 양도세가 아예 없는 것 아닌가요?”

반드시 그런 것은 아닙니다.

일반적인 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있지만, 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익이 과세 대상이 될 수 있습니다.

또 취득시점과 지역 등에 따라 보유·거주 요건이 달라질 수 있습니다.

따라서

1주택 여부 → 비과세 여부 → 고가주택 여부 → 장기보유특별공제

순서로 확인하는 것이 좋습니다.

관련 법률의 정확한 조문이 궁금하다면 국가법령정보센터의 소득세법 제95조를 확인할 수 있습니다.

장기보유특별공제 확인

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2027년, 2028년, 2029년 언제 파는 게 유리할까?

이번 개편안이 관심을 받는 가장 큰 이유입니다.

세금만 놓고 보면 모든 사람이 같은 시점에 파는 것이 유리하지 않습니다.

• 장기간 보유했지만 거주기간이 짧은 1주택자

2028년부터 보유기간 공제가 줄고 2029년에는 없어지는 방향이므로 양도 시점에 따라 장특공 차이가 커질 수 있습니다.

• 장기간 실거주한 1주택자

거주기간 공제 비중이 확대되므로 상대적으로 유리할 수 있습니다.

특히 10년 이상 거주하고 양도가액이 30억 원 이하라면 확대되는 기본공제도 함께 확인할 필요가 있습니다.

• 조정대상지역 다주택자

정부안대로 확정된다면 2027~2028년이 중과세율 완화기간입니다.

특히 2027년의 추가세율이 가장 낮게 설계돼 있습니다.

다만 부동산 양도세는 취득가액, 필요경비, 보유기간, 거주기간, 주택 수, 조정대상지역 여부 등에 따라 결과가 크게 달라지므로 단순히 연도만 보고 매도 여부를 결정해서는 안 됩니다.

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2026 양도세 개편 자주 묻는 질문

Q. 2026 양도세 개편은 이미 확정됐나요?

아닙니다.

2026년 8월 3일 정부가 발표한 세제개편안이며, 8월 17일 현재 입법예고 및 이후 국회 심의·의결 절차가 남아 있습니다.

따라서 최종 시행 내용은 달라질 수 있습니다.

Q. 2027년부터 장기보유특별공제가 바로 바뀌나요?

주택 장기보유특별공제의 본격적인 개편은 정부안상 2028년부터 시작됩니다.

2027년은 유예기간으로 현행과 같은 보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80% 구조가 유지될 예정입니다.

Q. 2029년에는 10년 보유해도 공제를 못 받나요?

보유기간만으로 받는 공제는 정부안상 없어질 예정입니다.

대신 실제 거주기간에 대해 연 8%, 최대 80% 공제를 적용하는 방식으로 전환됩니다.

Q. 10년 실거주 1주택자는 혜택이 있나요?

개편안에는 10년 이상 거주하고 양도가액이 30억 원 이하인 1세대 1주택자의 양도소득 기본공제를 현재 250만 원에서 2,500만 원으로 확대하는 내용이 포함돼 있습니다.

Q. 다주택자 양도세 중과가 폐지되나요?

폐지가 아닙니다.

정부안은 2027~2028년에 한시적으로 중과세율을 낮추는 방식입니다.

2029년 이후에는 다시 현재 수준인 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과 구조로 돌아갈 예정입니다.

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2026 양도세 개편 핵심 정리

이번 개편안을 한 문장으로 요약하면

“주택을 얼마나 오래 가지고 있었는가보다 얼마나 오래 실제로 살았는가를 더 중요하게 보겠다”

는 방향입니다.

1세대 1주택 장기보유특별공제는

• 2027년

보유 4% + 거주 4%

• 2028년

보유 2% + 거주 6%

• 2029년 이후

거주 8%

방식으로 단계적으로 변화할 예정입니다.

최대 공제율 80%는 유지되지만 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원의 공제한도가 신설될 예정이어서 양도차익이 큰 고가주택의 경우 영향을 받을 수 있습니다.

반대로 10년 이상 실제 거주한 양도가액 30억 원 이하 1주택자는 기본공제가 250만 원에서 2,500만 원으로 확대되는 방안이 추진됩니다.

다주택자는 2027~2028년 중과세율이 한시적으로 낮아질 예정이므로 향후 주택을 처분할 계획이라면 양도시점별 세 부담을 비교할 필요가 있습니다.

다만 이번 내용은 아직 정부 세제개편안 단계입니다.

실제 매도계획을 세우기 전에는 최종 국회 통과 여부와 시행일을 다시 확인하시기 바랍니다.

※ 이 글은 2026년 8월 17일 기준 정부의 2026년 세제개편안 및 국세청 자료를 토대로 작성했습니다. 개별 부동산의 세액은 취득·보유·거주기간과 주택 수 등에 따라 달라지므로 실제 신고 전에는 국세청 또는 세무전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.